不動産売却の契約時には「契約不適合責任」についての説明を受けるはずです。
実際に説明を受けるまで、どのようなものなのかよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任について、買主に認められている権利やトラブルを防ぐ方法も含めて解説します。
不動産売却における契約不適合責任とは？
不動産を売却する際には、契約書に契約不適合責任についての記載があるか確認する必要があります。
契約不適合責任とは、不動産の売主が買主に対して負う責任のことです。
引き渡した物件の状況が契約書の内容と適合しない場合、買主は売主に対してその責任を追及できます。
たとえば、雨漏りが発生している事実を買主が知らされずに購入して引き渡し後にそのことに気付いた場合は、修繕費用を請求することが可能です。
売主は売却する前に、不動産の状態をしっかりとチェックしておくようにしましょう。
不動産売却時の契約不適合責任で認められている買主の権利とは？
契約不適合責任が発生した場合、買主の権利として次の4種類が認められています。
まずは、不具合がある部分の修理を請求する「追完請求」、不具合が原因で損害が発生した場合は「損害賠償」を請求することが可能です。
売主が追完請求に応じない場合は、不動産売買価格の減額を求める「代金減額請求」を実行することになります。
ただし、代金減額請求では納得できない買主も多く、その場合は契約を解除され、代金の返還を求められることになる可能性もあるのです。
契約解除には期間を定めて催告する「催告解除」と、直ちに契約を解除できる「無催告解除」があります。
中古住宅売買の実状としては、責任範囲を、①雨水の侵入を防止する部分の雨漏り、②建物の構造耐力上主要な部分の腐食、③シロアリの害、④給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・排水桝の故障。とし、引渡し日から3カ月間と取り決めするケースが多いです。
尚、売主様の状況や、築40年以上といった築古物件においては、「契約不適合免責」といった取引も行われています。
『インスペクション』や『既存住宅売買かし保険』の活用がおすすめ
売主には告知義務があるため、売却前に物件の状態をしっかり確認し、買主に対して正確に伝えなければなりません。
物件に不具合がないかを確認するためには、インスペクション（建物診断）を実施する方法があります。また国土交通省が定めた機関による『既存住宅売買かし保険』の活用もおすすめです。
インスペクションとは住宅診断士が物件の状態をチェックすることで、構造や設備・配管に不具合が生じていないか、雨漏りや水漏れなどが発生していないかなどを診断します。
『既存住宅売買かし保険』も同様に、建物の検査を実施して、一定の基準を満たす場合に付保することが出来ます。この保険は、売買当事者では無く仲介業者が加入する仕組みの保険であり売買後にも負担が残るため、積極的に利用している不動産会社はほとんどありませんが、この保険を活用することにより、売主様の「契約不適合責任」を担保することが出来、また買主様も検査に合格して保険が適用されることで安心して購入いただけます。万一雨漏り等の保険事故が発生した場合には、調査費用・仮住まい費用・修繕費用などの保険金を受け取ることが出来ます。
保険料も、検査費も併せて7万円~8万円程度で、5年間（保険金額1000万円）付保できますのでお手頃です。
まとめ
不動産売却において、売主が買主に対して負う契約不適合責任の内容について事前にしっかり確認しておくことが大切です。
買主の権利にはどのようなものがあるのか、どうすれば責任を問われずに済むのかを、売却前に調べておくことをおすすめします。
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