心理的瑕疵のある不動産の売却を検討している方のなかには、どのように売却したら良いのか困っている方もいると思います。
ただ売りに出すだけでは、なかなか買い手が見つからないのが現状です。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはどのようなものか、売却への影響や告知義務についてもご説明します。
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不動産売却における心理的瑕疵とは？
瑕疵（かし）は、雨漏りや基礎に大きなひび割れがあるなど、住まいの重大な欠陥や問題点のことを指します。
不動産売却における「心理的瑕疵（しんりてきかし）」物件とは、設備面には問題がないものの、買主が買いたくないと感じる瑕疵がある物件のことです。
具体的には「事故物件」といわれる、殺人事件や自殺の現場となった物件があります。
なお、高齢者の自然死や病死の場合は、国土交通省のガイドラインにおいて、事故物件とはせず告知しなくてよいとされています。ただし、死後長い時間が経過してから発見され特殊清掃が必要となった場合などは心理的瑕疵とみなされます。
不動産に心理的瑕疵がある場合は告知する必要があると、宅地建物取引業法の第47条で義務付けられていますし、売却後のトラブル防止のため必ず買主へ事実を伝えるようにしましょう。
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不動産の心理的瑕疵が売却に与える影響は？
心理的瑕疵がある不動産は、それでも購入したいと思えるメリットがなければ売却が成立しないことがほとんどです。
そのため、一般的には金額を相場より低く設定するケースが多いです。
値下げの割合は心理的瑕疵の内容によっても変わりますし、その割合の決まりは特にありません。
また、ニュースで報道された事件の場合、この場所が事件の現場だと広く知れ渡っているため、売却の難易度が上がってしまい、影響は大きいといえます。
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不動産売却時の心理的瑕疵の告知義務とは？
不動産を売却または賃貸する際には、心理的瑕疵について説明する「告知義務」があります。
たとえば、人が自殺した部屋の場合、買主（または借主）に「自殺者が出た物件である」ことを告知し、重要事項説明書に記載しなければなりません。
心理的瑕疵の告知義務を怠った場合、あとから買主（または借主）から損害賠償請求をされたり、契約解除されたりする場合もあります。
いつまでの間、告知が必要なのかはケースによって異なり、自殺の場合は賃貸物件なら約3年、売却なら約6年間は告知義務が必要だと一般的にいわれています。尚、売却のケースでは周辺の住人の方の記憶に残る事件事故などの場合は、その記憶が消えるまで告知することにより売却後にトラブルにならないよう配慮しましょう。
告知義務に関するトラブルを未然に防ぐために、国土交通省は2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公示しました。
ガイドラインによれば、自殺や殺人などの不自然な死については告知義務があり、病死や老衰などの自然死で直ぐに発見された孤独死については告知義務がないとされています。
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まとめ
心理的瑕疵のある不動産を売却することは容易ではありませんが、売却時に告知義務を怠ると損害賠償請求されるなどトラブルの原因となります。
国土交通省が定めたガイドラインに従い、上手く告知義務をおこなってスムーズな不動産売却を目指しましょう。
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