相続登記が義務化された中、築年数が経過した不動産や現住所から離れた遠方の不動産は、管理が大変なため相続放棄する方も増えています。
自分でやれば無駄な費用をかけずに手続きすることができますが、スムーズに進められるか不安に感じる方もいるでしょう。
本記事では、不動産など相続放棄手続きを自分でおこなう際の流れや、注意点についてご紹介します。

相続放棄手続きを自分でおこなう際の流れ

相続放棄の流れとしては、財産を調べ放棄する・しないを明確にさせ、必要書類を用意したら家庭裁判所に申立てをしていきます。
相続人が自分1人である、または他の相続人と話し合いが済んでいる場合には、自力で手続きを進めて良いでしょう。
相続を放棄してしまうと取り消しはできませんから、財産がどれだけあるのか、放棄しても問題はないかを冷静に考えて判断します。
誰が申し立てをするかによって必要書類は変わりますが、共通して必要な書類は以下の3つです。

●相続放棄申述書
●被相続人の住民票除票または戸籍附票
●申し立てる方自身の戸籍謄本

相続開始を知ってから、3か月以内に家庭裁判所に受理される必要があるため、余裕を持って手続きしましょう。
その後、家庭裁判所から送付される相続放棄に関する照会書に、必要事項を記入して再送します。
再送後に、相続放棄申述受理通知書が送付されたら手続きが完了となります。

自分で相続放棄手続きするための必要書類

家庭裁判所への申立ては、相続人との関係によって追加が必要な書類があります。
被相続人（亡くなっ方）の、住民票除票または戸籍附票、および出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本、また、相続放棄する方の、相続放棄の申述書、および戸籍謄本が必要です。

被相続人より先に子である法定相続人が既に亡くなっている場合は、孫が代襲相続人となりますので、相続放棄をする場合は、孫が相続放棄の手続きを行う必要があります。良く分からないまま相続放棄手続きをしないでいると、相続人間による遺産分割協議に参加することになったり、遠方の管理できない不動産を取得することになってしまうこともありますので注意しましょう。この場合の相続放棄には、先に亡くなった子の、住民票除票または戸籍附票、および出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本も必要となります。

詳細や分からないことは、家庭裁判所へ問い合わせして自分で手続きをするか、難しい場合は、司法書士へ依頼することで行うことも出来ます。

自分で相続放棄の手続きする際の注意点

必要書類が足りない、書類に不備があると家庭裁判所から連絡がきますので適切に対処してください。
早急に対応しなければ、申立てが却下されてしまいます。
相続放棄を再度申立てする場合には、家庭裁判所に承認されるための再申述の理由が必要となります。
連絡がきたら、忙しいからと放置せずに、しっかり迅速に対応して手続きを完了させましょう。
相続を放棄したことは、他の相続人には通知されません。
負の遺産がある場合には、相続人全員と話し合っておかなければ、後々トラブルになりますから注意しましょう。
2023年4月の改正によって、相続放棄者の管理義務が明確になりました。
申立人が放棄しても、遺産を占有していた場合（具体的には相続発生時に居住していた等）には保存義務（管理責任）が発生します。その場合、相続を放棄しても、不動産の管理は継続しておこなわなければならず、だれも住ま無くなった建物であったとしても管理が必要となりました。

まとめ

不要な不動産相続や負債を回避するために相続を放棄するのは有効な手段ですが、撤回ができませんから、注意点に気を付けて慎重に検討しましょう。
個人で手続きをするには、相続人同士が話し合って納得していることが重要です。
また、必要書類の収集に時間がかかることと、3か月以内の手続きが必要である点も注意しておきましょう。
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不動産の売却をする際に、さまざまな事情で不要になった家具や家電をそのままにしたまま売れないか、と考える場合もあります。
とくに、遠方の不動産を所有している場合は残置物の処分が難しいため、事前の対策が必要です。
そこで今回は、不動産売却における残置物とは何か、残置物に関して起こりがちなトラブルや不用品の失敗しない処分方法をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい「残置物」とは

残置物とは、不動産を売却する際に所有者が残していく家具や家電・生活用品・ゴミなどの私物です。
よくある残置物はソファやタンスなどの家具や、テレビ・冷蔵庫・洗濯機などで、それらの不用品は本来は所有者が処分するか、引っ越し先へ持ち運ぶ必要があります。
しかし、物件の所有者が無断で置いていくケースも多いのが現状です。
場合によっては、買主が処分することとなり、様々なトラブルに発展する可能性もあります。
そのような場合には、所有者本人から所有権を放棄してもらう必要がありますし、売主負担での処分を要望される場合もあります。

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不動産売却でよくある残置物のトラブル事例

残置物のトラブルでよくある事例の一つは、任意売却の場合などで、自分で残置物を処分できないケースです。
病気や怪我などにより自分で処分できない場合や、ゴミの量が多くて、どのように対応すれば良いか分からない場合などがこれに該当します。
どうしても自分で残置物を処分できない理由がある場合は、買主に事情を伝えて代わりに処分してもらうことも出来ますが、売却価格面で不利になることは避けられません。
また、エアコンや照明器具・カーテンを残すか処分するか、判断に迷う方も多いはずです。
これらは付帯設備であるため、置いていくか新居に持っていくかは売主の意思で決定できます。
しかし、不動産の購入時にはエアコンが付いている方を望まれる買主も多いため、付帯設備については契約前および契約時にしっかり説明して確認することによりトラブルに発展しないようにしましょう。
エアコンなどは買主の入居後直ぐに故障する可能性もありますので、状態の確認も重要なポイントです。

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残置物を上手く処分する方法

不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」であれば、残置物を残したまま売却できる可能性があります。
残置物の処分は不動産会社が行ってくれるため、処分の手間は無くなりますが、不動産業者が処分する場合は「産業廃棄物」として処分する必要があり、売却価格は、その処分費用を勘案した額となるため、売却価格が更に低くなってしまうデメリットがあります。
少しでも高く売却するためには、なるべく自分で残置物を処分するのが良いです。売主が処分する場合は「一般廃棄物」として処分することになりますので、松戸であれば、松戸市が１ｋｇ当たり16円（税別）で処分してくれます。

自分で処分する手間や労力が無い場合は、市区町村の「家庭ごみ（一般廃棄物）」収集業者へ依頼することにより、「産業廃棄物」処分業者や、「古物商」の収集と比較して、何倍も処分費を節約することができます。

ネット広告で見かける「不用品回収業者」は、ほとんどが「産業廃棄物」の処分業者です。（「産業廃棄物」の免許は都道府県単位のため幅広く広告することができます。）一方で「一般廃棄物」の免許は市区町村単位のため、地元の業者がほとんでで、ネット広告で探すことは難しいです。）そのため、ネット広告で、格安で処分してくれそうなところを見つけても、結果的に大変な高額になることが多く注意が必要です。

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まとめ

残置物とは、物件に置いている家具や家電などの私物です。
本来は売主が事前に処分するものです。自分で処分が難しい場合は、不動産業者へ「一般廃棄物」の業者を紹介してもらいましょう。弊社では「一般廃棄物」収集業者の中でも相見積もりを取り、良心的な業者様をご紹介します。なお、弊社の方針として、「紹介料」や「キックバック」などはもらわない。その分の余裕があるのであれば、お客様にお安く対応してもらうよう依頼しています。
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不動産売却をする際にまず決めなければならないのが、売り出し価格と希望価格の設定です。
大きなお金が動く不動産売却では、適正な価格設定や方法を決めないと損をする可能性があるため注意しましょう。
そこで今回は、不動産売却における売り出し価格の決め方や、希望価格にこだわるのが良い理由をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい売り出し価格の決め方

不動産売却における売り出し価格とは、実際に物件が売り出されるときの価格です。
売却前に売主には売却希望価格があると思いますが、取引事例や公示価格などを考慮して査定額を算出します。
売り出し価格は売主様の意思で自由に設定できますが、高くし過ぎてしまうと長く売れ残り、安くし過ぎてしまうと損をすることになりますので十分検討しましょう。
土地総合情報システムなどを活用して、市場相場を把握したうえで価格の設定をおすすめします。
売り出し価格の決め方は売主様によって異なりますが、必要額や、現金化の期限など条件にこだわるのも重要です。
市場相場とこだわる価格とのバランスを考慮して、損をしないように、しっかりと計画をして行きましょう。

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不動産売却で希望価格にこだわる理由とは

不動産の売り出し価格は自由に設定できるため、買主様に購入意欲があれば取引が成立する場合もあります。
ただ、市場相場とかけ離れている場合はすぐに売却できず、売れ残る可能性もあります。
そのため、売却を急いでいるときは、買主様の想定希望や反響状況を考慮しながら段階的に売却可能価格へ見直していく方法をお勧めしています。
売却可能価格とは、いわゆる相場価格で、「3ヶ月以内に売却できるであろう価格」と定義されています。売り出し価格の下限値であり、売却可能価格まで値下げをすれば早期に売却が叶えられる可能性が高くなります。
売却を急いでいないときは希望価格にこだわり、理想的な価格で売り出しを開始しましょう。
売却後の転居先を探している段階など、売却までのスケジュールに余裕がある場合は、希望価格にこだわっても売り出し、その場合であっても売れる可能性はあります。
不動産の価格にどこまでこだわるかには、人それぞれ様々な理由がありますので、売主様や買主様の状況・条件を考慮しながら判断していく進め方が大切です。
売り出した価格で販売してもなかなか買手が現れないときは、売り出し価格の再検討をおすすめします。

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まとめ

不動産の売り出し価格は売主様が自由に設定できます。取引事例や公示価格を参考に適切な売り出し価格を決めましょう。
売却を急いでいるか・急いでいないかでも設定価格は変わってきますので、売主様の状況から検討していく進め方が大切です。
スケジュールに余裕がある方は、希望価格にこだわって高めからでも売り出しする方法が良いでしょう。
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住宅ローンといえば、35年など長期にわたって毎月の返済が続くものです。
しかし、その間思わぬ失業や病気療養、教育資金が必要となる期間など、予期せぬさまざまな出来事が起きて毎月の返済が難しくなることもないわけではありません。
住宅ローンを滞納した場合どうなるのか、また滞納をしないようにするためにはどんな方法があるのかについて解説していきます。

住宅ローンを滞納するとどうなるのか？

住宅ローンを1回や2回滞納したくらいでは、即時に家を手放さなければならなくなるということはありません。
しかし、滞納を繰り返したり、一定期間返済が滞ると、「期限の利益の損失」という状態になり、金融機関より残債を一括請求されることになります。
一括返済ができない場合は、任意売却もしくは競売によって自宅を手放さなければなりません。
また、保証会社が入っている場合は、保証会社が金融機関に一括返済し保証会社に返済していくこととなりますが、その返済が滞れば、同様に任意売却や競売により自宅を手放さなければならなくなります。
残債の金額によりますが、任意売却や競売で住宅ローンを完済することは難しい場合には、自宅を手放しても残りの残債を返済していかなければなりません。

住宅ローンを滞納してしまった場合の対処方法

滞納になってしまったらすぐ金融機関に連絡をし、支払いを待ってもらえないか相談しましょう。
一時的な収入の減少による滞納であれば、支払い金額の調整など考慮してくれる可能性があります。

任意売却や競売では売却価格が相場よりも低くなってしまい、金融機関としても回収できる見込みがあるのであれば前向きに相談に乗ってもらえる可能性も高くなります。
現在の返済条件が厳しく、これ以上の支払いを継続することが難しい場合は、借り換えも検討してみましょう。
返済年数を長くできれば、月々の返済額が減り、今後の支払いを続けやすくなります。
返済を待ってもらえず、借り換えも難しい場合は、滞納額が大きくなる前に自宅を売却することも検討しましょう。

任意売却や競売よりも、広く一般に向けて有利に売却を行うことにより、残債を一括返済できる場合は、滞納が少ないうちに売却を始めることも重要です。一般に向けて売り出す場合、売却まで平均で約３ヶ月程度かかります。

住宅ローンを滞納しないための「借り換え」とは？

借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組み直し、今借りている住宅ローンを一括で返済することです。
金利の高いローンから低いローンへ借り換えすることで、返済額の負担を軽くする効果があります。
ただし、借り換えにはコストがかかりますので、トータルとしてメリットがあるかどうかはローンの残りの期間や残債の金額によります。
また、借り換えにはコスト以外に審査の期間もかかりますので、早く減額したいのであれば今の銀行に金利の引き下げを相談してみることもお勧めです。

まとめ

住宅ローンの滞納をしてしまった場合、ある一定期間を過ぎると残元金を一括請求されたり、返済ができなければ自宅を任意売却、競売によって手放さなければならなくなります。
そうなる前に、滞納してしまった場合は金融機関に連絡をし、速やかに今後の返済について相談をしましょう。
月々の返済が難しい場合は、繰上げ返済、住宅ローンの借り換えなどの返済条件の変更を検討したり、任意売却や競売に移行する前に売却して返済するなどの方法があります。
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「相続した実家を売却したいけれど、建物状態が分からず傷んでいないか心配」「不動産売却後に建物の不具合（契約不適合責任）についてトラブルにならないだろうか？」とお悩みの方もいらっしゃると思います。
そうしたお悩みをお持ちの方には、不動産売却前のインスペクションをおすすめします。
今回はインスペクションとは何か、インスペクションをおこなうメリットや実施に必要な費用も合わせて解説します。

不動産売却前に実施しておきたいインスペクションとは？

インスペクションとは、既存の建物に対する状況調査のことです。
既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定めた基準に沿って建物が劣化している箇所や修繕が必要な箇所、欠陥などがないかを調査します。
インスペクションをおこなうタイミングは、不動産会社に査定を依頼した際に相談するのがおすすめです。
これは、建物の状態に応じてインスペクションを実施する必要性の高さや、不動産の査定額への影響の度合いが変わる可能性があるためです。
なお、不動産の売主においてインスペクションを実施する義務はありませんが、不動産会社には購入者へインスペクションに関する説明が義務付けられています。
具体的には、不動産会社が売主・買主と媒介契約を結ぶ際には、インスペクション業者のあっせんの可否を示し、重要事項説明時には買主に対してインスペクションの実施の有無・実施した場合は実施結果などを説明しなければなりません。

不動産売却前にインスペクションをおこなうメリット

不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットは、事前に建物の状況を把握できるため、買主が安心して不動産を購入できることです。（ただし、指摘箇所があった際には補修費用が必要となります。）
また売主にとっても、売却後に建物の瑕疵が発覚して契約不適合責任を問われ、修補請求をされるなどのトラブルを可能な限り回避できるメリットがあります。
契約不適合責任とは、売買契約締結後に契約内容に含まれない欠陥などが見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。主には、雨漏り・構造上主要な部分の腐食・シロアリの害・給排水管の水漏れなどがあります。
不動産売却前にインスペクションをおこない、実施結果を説明したうえで売買契約を結んでいれば、こうしたトラブルを完全にとは言い切れませんが未然に防ぐことが出来ます。

不動産売却前におこなうインスペクションの費用相場

インスペクションの実施費用は建物の形態や面積によって異なり、マンションでは5万円程度、一戸建てでは6万円〜7万円程度が相場です。
ただし、床下や天井裏に入って調査をおこなったり、多くの機材を用いる詳細診断をおこなったりした場合はさらに費用が追加となります。
なお、インスペクションの費用は、調査を依頼した方が負担するのが一般的です。
もしも買主からの依頼でインスペクションを実施した場合は、売買契約を結ぶ前でも買主が費用を負担します。

まとめ

インスペクションとは、資格を持った建築士が建物の劣化している箇所や欠陥などがないかを調査することです。
不動産売却前にインスペクションをおこなえば買主は安心して不動産を購入でき、売却後のトラブルも回避できるメリットがあります。
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土地や家などの不動産売却を検討していると、さまざまな書類の準備が必要ですが、なかなか書類が見つからずに困るケースもあります。
権利証も必要な書類のひとつですが、どうしても見つからない場合、不動産売却は問題なくできるのでしょうか。
今回は、不動産売却における権利証の必要性や紛失時の対応方法、注意点を解説します。

不動産売却時に紛失していると困る権利証とは？

不動産の権利証とは「登記済証」が正式名称で、平成17年3月以降は登記識別情報として発行されている証明書です。
家や土地など、不動産の所有者がだれであるのかがわかり、不動産売却においては、所有者が登記名義人であると証明するために活用されます。
そのため不動産の権利証は、不動産の売却時に重要な書類ですが、紛失してしまうと再発行ができません。
しかし、権利証を紛失したからといって、不動産の所有権を失うわけではないので、代替の手段を用いて不動産売却が可能です。

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権利証を紛失した場合の不動産売却方法とは？

不動産の権利証を紛失した場合に、用いられる代替の手続きの1つ目は、事前通知制度を活用した手続きです。
この手続きでは、所有者が登記名義人であると証明するため、登記官から送られてくる本人確認通知に返信をします。
2つ目の代替の手続きとして、司法書士に登記手続きの代理人の役割を依頼し、本人確認をしてもらう方法があります。
3つ目は、公証人に認証を依頼して本人確認をする方法です。

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不動産売却時に権利証を紛失している場合の手続きと注意点

不動産の権利証を紛失した場合でも、代替の手続きを用いて不動産売却が可能です。
まず事前通知制度を用いて手続きする場合では、売買契約や所有権移転登記申請の後に送られてくる通知に返信します。
注意点は、登記完了までに最短でも2週間を要する点です。
但しこのケースでは、買主は登記完了前に購入費用を支払っているため、最悪の場合、売主が本人確認をせずに所有権を移さないリスクもあり得ます。
手続きにかかる費用は数千円ほどですが、事前通知制度を利用した売却に、納得してくれる買主はほとんどいないため売却時においては現実的な方法とは言えません。
公証人に手続きを依頼する場合も、数千円ほどの費用で済みますが、司法書士と比べて本人確認が無効になるリスクが高かったり、公証役場へ足を運ぶ手間がかかったりする点が注意点です。
最後に、司法書士に依頼して本人確認をおこなう場合ですが、基本的に買主が手続代理人として委任した司法書士が手続きをおこないます。
数万円の費用がかかるケースが多いですが、リスクの低さや手間の少なさから、もっとも多く利用される手続きです。

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まとめ

不動産売却時に必要となる権利証は再発行ができませんが、紛失した場合は代替の手続きで本人確認をおこなうことにより、売却を進められます。
もっとも多く用いられるのは、司法書士による本人確認ですが、それぞれの手続きのメリットとデメリットを確認しながら検討しましょう。
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不動産の売却を検討している方にとって、どのくらいの期間を要するのか気になるところでしょう。
特に売却資金で新居を購入したい方などでは、できるだけ早く売却したいものです。

本記事では不動産売却にかかる期間や、長引く原因と対処法をご紹介しますので、ぜひご参考にしていただければ幸いです。

不動産売却が長引く？一般的な売却期間はどのくらい？

不動産を売却するときの流れとしては、まずどのくらいで売れるのか価格を知るために査定を依頼します。
ご自身で周辺物件の相場を調べておくと、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。

相場価格は「３カ月以内に売却できるであろう価格」とされています。相場価格は、算出過程の違いにより異なった金額が算出されますし、「相場価格」自体本来は、ある程度幅を持った金額となります。また、不動産会社においては、専任媒介を受託しても３カ月以内に成約出来なかった場合には他社へ乗り換えされるリスクがあるため、営業方針により、保守的な「相場価格」を提示されるケースと、逆に、まずは自社で専任媒介契約を獲得したいため、高めの「相場価格」を提示されるケースもあります。このため、各不動産会社から提示される「相場価格」は大きく違いが生じることも珍しくありません。
査定額を算出してもらったあと依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結し不動産会社が売却活動を開始します。
売却活動開始してから売却・引き渡しまでにかかる期間は、一般的には３カ月が目安とされています。

不動産売却が長引く原因とは？

長引く原因として考えられるのは、売り出し方法が悪い場合や、物件の状態や価格設定が関係している場合などが挙げられます。
不動産を購入される方は、必ず現地や建物室内を内見して購入するかどうかを判断されます。居住中の状態で生活感を感じてしまう場合であったり、空室の状態でも、室内を内見した際の第一印象で、劣化箇所など気になってしまうところがある場合、なかなか「購入する」という決断に至らないケースがあります。
逆に、周辺の類似物件よりも高額で売り出しされている場合であっても、室内がきれいに保たれていて、内見された際に「これまで大事に暮らしていらっしゃった住宅」という印象を持ってもらえることで、金額差に拘わらず「購入する」決断をされるケースも多いです。

また、例えば100万円の価格差であっても、毎月の住宅ローン返済額は、2500円程度の違いとなりますので、購入者側からは、価格差がそれほど大きく感じられないということもあります。

お客様は多種多様な価値観で判断されますので、最も重要なことは、幅広く集客を行い数多くのお客様に内見していただくことです。

不動産売却が長引くのを防ぐ方法や対処法

売主としては、できるだけ早く売却を済ませてたいという思いは当然皆さまお持ちでですが、売り急ぐよりも気持ちとしては余裕をもって売却を進められる方が、後で後悔することを減らすことが出来ます。
現金化しないといけない期限が決まっている方は、「業者買取」という選択肢もあります。ただし、一般向けに売却する価格の５～７割前後に売却価格が下がってしまいます。

売り急いでいない状況では、３カ月から６カ月程度の余裕をみて売却を進められることをお勧めします。

最初の売り出し価格は、多少高めで売り出しても、購入希望者が現れるケースもあります。

また、劣化箇所がある場合は補修やハウスクリーニングを行い内見いただいた際の印象を良くすることや、室内が全体的に劣化している場合は、内装リフォームをして売り出すことにより、すぐ入居できるメリットや第一印象が良くなり、費用以上に価値を上げて売却することが出来ます。

これらは「行動心理学」に基づく手法も多く寄与しますので、「行動心理学」「行動経済学」を理解している担当者へ依頼することも重要なポイントです。

まとめ

今回は不動産売却にかかる期間や、長引く原因と対処法をご紹介しました。
最も重要なのは、信頼できる不動産会社の中で、信頼できる担当者を選ぶことです。不動産の売却はREINSへの登録により全ての不動産会社が、売却物件の情報を確認して売却活動されますので、どこの不動産会社が売り出ししても売却期間にそれほど影響することはありません。大きく影響する「囲い込み」については別の記事をご参照ください。
本記事の内容を参考にしていただき、是非より有利な売却につなげましょう。
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知名度のある大手不動産会社の方が安心して任せられる。と思われる方もいれば、地元の不動産会社の方が親身になって対応してもらえそう。また、若手の元気な営業マンが良いと思われる方もいれば、経験豊富な落ち着いた人の方が相談しやすいなど、と迷われるところです。
今回は、その前に業界全般に根強く染みついている問題点「囲い込み」について現状をご紹介します。

＜ご参考＞楽待編集部2025.1.9記事「同業者が語る不動産業界「囲い込み」の実態・・・」

宅建業法の法改正

不動産仲介業者の物件「囲い込み」を防ぐ目的として、国土交通省は6月末に宅建業法施行規則（省令）を改正し、2025年1月1日以降、不動産業者の物件情報共有システム「ＲＥＩＮＳ（レインズ）」で、取引状況の登録内容に虚偽などが確認された場合、是正指示の処分対象とすることとされました。

「ＲＥＩＮＳ」に登録する情報の中に「取引状況」という項目があり、｢公開中｣「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3段階で示される仕組みとなっていますが、購入申し込みが無いにもかかわらず「書面による購入申込みあり」と虚偽の記載をして他社による内見を断るケースがあるため、これを防ぐ法改正のようです。

ただし、「囲い込み」を防ぐ目的としては、その実効性が不十分であると疑問視されている意見も多いようです。

この件については、「日本経済新聞」や「Yahoo！ファイナンス」でも取り上げられています。

囲い込みの問題点について

日本の不動産売買仲介における「囲い込み」問題は、他国と比較していくつかの独自の課題があります。囲い込みとは、不動産仲介業者が売却依頼を受けた物件を他社に紹介せず、自社で買い手を見つけることで、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得ようとする行為です。両方から手数料を得ることから業界では「両手仲介」と呼ばれています。仲介会社は２倍の手数料収入を得ることが出来る為、表から見えないところで、あらゆる手法を使って「両手仲介」へ持って行こうと努力されていますが、この行為は、売り手にとっては売却機会の損失（長期化など）や低い価格での売却を強いられるリスクがあり、買い手にとっても良い物件情報が得られにくいというデメリットがあります。

また、「両手仲介」の場合、仲介会社が１社のみで行うため、知らないところで相手方有利に誘導されるなど、取り引きの不透明性も問題視されています。

諸外国と比較した日本の状況

諸外国では、売主および買主のそれぞれに仲介会社が就くことが一般的であり、「両手仲介」は禁止されているところもあります。またアメリカやイギリスでは、不動産取引の透明性を高めるための厳格な規制が設けられています。アメリカでは、MLS（Multiple Listing Service）というシステムが広く利用されており、物件情報が公開されることで囲い込みが防止されています。また、イギリスでは、不動産仲介業者が物件情報を隠すことは法律で禁止されており、違反した場合には厳しい罰則が科されます。

一方、日本では、「REINS（Real Estate Information Network System）」というシステムが存在するものの、囲い込みを完全に防ぐには至っていません。前述の国土交通省は2025年から囲い込み行為を処分対象とする改正を行う予定ですが、その実効性には疑問の声も数多くあります。例えば、物件情報の操作（過少情報）や虚偽の受け答えなど、囲い込みの手法は多岐にわたり、規制の抜け道は至る所に存在するためです。

まとめ

このように、日本の不動産売買仲介における囲い込み問題は、諸外国と比較しても依然として課題が多く、透明性の確保と実効性のある規制が求められています。

まだまだ根強く染みついている「囲い込み」＝「両手仲介（利益主義）」の不動産業界の中、弊社の割り切った「両手仲介しない主義」による販売手法は、幅広く情報公開することにより売主様にも買主様にも有益となる強みとなっています。松戸市の不動産のことなら、私どもしかや不動産株式会社にご相談ください。
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土地探しをするときは、いきなり不動産会社を訪問するのではなく事前に準備をしておくことが大切です。
とはいえ、土地探しはどこからはじめていけば良いのか、基本的な流れや準備方法がわからない方も多いでしょう。
今回は土地探しをする際の前準備や流れ、土地探しで失敗しないためのコツについて解説します。

土地探しをする際に必要な準備

土地探しをする際は、まず大まかに住みたいエリアを決めなければなりません。
通勤にどれぐらい時間がかかるか、子育てや買い物のしやすいエリアか、治安が良く防災面の心配が少ないかなどを確認しましょう。
住みたいエリアの候補がある程度絞れたら、次は予算も考えます。
マイホームを建てるには建物の費用も必要なので、土地だけで予算を使い切ってしまうわけにはいきません。
建物に回すお金を計算し、土地にかける予算の上限を事前に決めておきましょう。

土地探しをはじめる方法

エリアや予算を決めた後は、実際に土地探しをするためにアクションを起こすことになります。
一般的な方法は、まず土地検索サイト（各種ポータルサイト）をあたってみる。住みたいエリアの不動産会社を訪問し良い土地がないか相談することです。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意があり、たとえば土地ではなくアパート・マンションをメインに営業しているところ・賃貸物件の仲介に強いところなどがあります。
土地の売買で実績があり、希望エリアの内情に詳しいところを選ぶことが大切です。
その他の方法として、建築を依頼したい工務店やハウスメーカーへ相談し、土地を探してもらうといった方法があります。
しかし土地は実際に自分で足を運んで確認することが大切なので、気になる土地には実際に行って見て、周辺環境も確認することがおすすめです。

土地探しの流れで失敗しないためのコツ

土地探しをするときに失敗しないためのコツは、ライフスタイルを考慮した希望条件を設定すること、立地に関する基礎知識を身につけておくことです。
すべての希望条件を満たす土地を見つけることは現実的には難しいので、これだけは譲れないという優先順位の高い条件（日常の買い物施設が近いことや、子どもが小さいので子育てに適した土地が良いなど）を決めておきましょう。
立地については、角地・中地それぞれのメリット・デメリットを考えることも重要です。
二方向の道路に面している角地は開放感があり人気で、土地価格も下がりにくい傾向があります。ただ、周囲を通る車・人の往来や人の目が気になるという方にはお勧めできません。
一方中地は「三方向を他の家に囲まれていて開放感が少ない」「空き巣などのリスクが上がる」といったデメリットがありますが、土地の価格は角地より安い傾向があり、家の中のプライバシーを守りやすいメリットもあります。

まとめ

土地探しは計画段階のうちに、しっかり希望条件や予算などを考えておくことが大切です。
計画段階のうちに予算や選び方に関して迷うことが出てきたときは、地元の不動産会社など専門家に意見を聞いてみるのも良いでしょう。
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不動産売却をおこなう際、やらなければならないことが多くありますが、火災保険の解約も忘れてはなりません。
しかし、家を引き渡す前に解約手続きをおこなってしまうと、場合によっては損をしてしまうことがあります。
そこで今回は、不動産売却が理由で火災保険を解約する際のタイミングや手続き、保険料が返金されるかどうかやダメージ修繕の費用負担について解説します。

不動産売却時に火災保険を解約する際の手続きの流れ

不動産売却にともなう火災保険の解約は、家の引き渡し後におこないましょう。
理由は、家を引き渡す前に火災や災害での被害を受ける可能性が全く無いわけではないからです。
特に災害の多い日本では、地震や台風による屋根の破損や浸水の被害を受ける可能性が有り得ます。
引き渡し前に災害に遭い、その際に保険が解約済みの状態であれば、修繕費は自己負担となってしまいます。
また火災保険を解約する流れは、まず保険会社へ電話などにより連絡します。
一般的には、その後に加入者宛に申請書類が郵送されるので、必要事項を記入して返送する流れとなります。
返送のタイミングは書類が届いてすぐではなく、家を引き渡してから、おこなうようにしましょう。

契約途中で火災保険を解約したときの返金額や計算方法

契約途中の火災保険を解約した場合、条件を満たしていれば保険料が返金されます。
その条件とは、長期一括契約をしていること・解約する時点で残存期間が1か月以上あることです。
いくら返金されるかは、「長期一括払保険料×未経過期間に対する係数」の計算式で求められます。
未経過期間に対する係数は保険会社によって異なりますが、一例としては契約から1年半経過していれば0.84（84％）です。
正確な計算や金額については、保険会社へ問い合わせてみてください。
ただし保険料は、自ら手続きをおこなわなければ返金されないので注意が必要です。

不動産売却時に火災保険の解約前なら修繕ができることがある！

実は、加入している火災保険によっては不動産の修繕が可能な場合もあります。
たとえば火災や落雷、破裂や水濡れ、風雪や物体の衝突などです。
しかしこれらは一例にすぎないうえに、すべての保険会社が修繕費を負担してくれるとは言い切れません。
そのため、解約する前に修繕箇所がないか確認するのはもちろん、見つかった場合は保険の適用対象（費用負担をしてくれる）かどうかを確認することが必要です。
また、不動産のダメージを修繕してから売却することが出来れば、より高額で売却できたり、買い手とのトラブルを防げたりします。
このようにメリットが多いので、不動産売却の前に修繕箇所を探すことと、ダメージの修繕費用を負担してくれるか保険会社に確認することが大切です。

まとめ

火災保険によって家のダメージを修繕できる場合もあるので、保険会社へ確認することが必要です。
また、売却活動中に災害に見舞われても補償してもらえます。
このように受けたダメージの修繕費用を負担してくれるので、解約手続きは引き渡し後におこなうようにしましょう。
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