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不動産を任意売却できないとどうなる?競売との違いも解説!

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不動産を任意売却できないとどうなる?競売との違いも解説!

カテゴリ:売却

不動産を任意売却できないとどうなる?競売との違いも解説!

住宅ローンなどの返済ができなくなった場合、不動産を手放す手段のひとつに任意売却があります。
しかし、任意売却は必ずしもできるわけではないため、あらかじめ任意売却ができないケースについても理解しておきたいところです。
今回は、任意売却の概要や競売との違い、任意売却ができないケースについて解説します。

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任意売却とは?競売との違いは?

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金の返済ができなくなってしまったとき、債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却することです。
任意売却の一種である単純売却は、通常の不動産取引と同じ流れでおこない、相場に近い価格で売却できます。
また、不動産を高額で売却できるため、債権者の同意が得やすい点も特徴です。
一方の競売とは、抵当権の対象となっている不動産を債権者が差し押さえ、裁判所の管理のもと強制的に売却するものです。
競売では相場よりも安い金額で売却されるため、売却後も債務が多く残ってしまい、引き続き返済が負担となるリスクがあります。

任意売却ができないケースとは?

任意売却は債権者である金融機関の同意を得ることが前提のため、債権者が拒否したらおこなえません。
たとえば想定売却額よりもローン残高が著しく多いような場合、同意が得られないことが多いようです。
また、物件自体にトラブルや問題がある場合も、任意売却できない可能性があります。
例えば、建築時は適法だったものの現在の建築基準法に違反している物件は、購入希望者が金融機関から融資を受けにくくなるため、任意売却できない場合があります。
そのほか、競売までに十分な時間がない、内見ができないなど十分な売却活動ができないケースも任意売却が難しくなります。
買い手が見つからないと不動産を売却できないため、結果として任意売却が成立しなくなってしまうのです。

任意売却ができないとどうなる?

任意売却ができない場合、金融機関は不動産を差し押さえ、競売の手続きを進めることになります。
競売の手続きはすべて裁判所や金融機関によっておこなわれるため、家の所有者は売却に関与できません。
また、競売では不動産は市場相場の70%程度の価格で売却されることが多く、任意売却とくらべて売却で得られるお金が少なくなる点も注意が必要です。
売却で得たお金でローン残高を完済できなかった場合、家の所有者は残ったローンのみ背負うことになります。ローンが無くなるわけではないので注意が必要です。
債務者が引き続き分割で支払える場合はまだ良いのですが、一括返済を求められることが多いため、返済できなければ最悪の場合は自己破産することになります。
自己破産すると債務の支払い義務はなくなりますが、所有している他の財産を手放すことになる、その後一定期間クレジットカードの利用や借入、賃貸物件への入居契約ができないなど、生活に支障が出てしまいます。
さらに、連帯保証人に債務の支払い義務が生じるため、迷惑をかけることにもなります。

まとめ

不動産のローン返済ができなくなった場合、任意売却をおこなうことで残債を減らして生活の立て直しを図れます。
そうなる前に、ローンを一括返済できる価格で金融機関の関与なく売却すること最も重要です。任意売却でも残債は残ってしまいます。また任意売却ができず競売にかけられると残債の支払いは大きな負担となる可能性が高いため、不動産の任意売却を検討している場合は少しでも早めに専門家にご相談をお勧めします。
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板谷(いただに) 隆史

住まい選びや不動産売却は、まず自分に合ったパートナー探しです。 私は、若手営業マンカッコ良さも、ガッツもありませんが、いい歳のおじさんですので、落ち着いて様々なご相談や住まい選びをお手伝いさせていただきます。 不動産業界に30年以上携わっており宅建士・2級ファイナンシャルプランニング技能士でもありますので、ライフプランから不動産に関することまで何でもご相談ください。

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