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不動産売却の際にかかる税金の種類は?節税方法と共にご紹介

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不動産売却の際にかかる税金の種類は?節税方法と共にご紹介

カテゴリ:税金

不動産売却の際にかかる税金の種類は?節税方法と共にご紹介

不動産売却をして利益が出ると、譲渡所得税をはじめとする税金がかかります。
「不動産を売却したいが、売却利益に対しどのくらい税金がかかるか心配」と悩む方もいらっしゃることでしょう。
今回は不動産売却をして利益が出た際にかかる税金の種類や節税方法について解説します。
不動産売却を考えている方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却の際にかかる税金の種類?

不動産売却の際にかかる税金は、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3種類です。
これら3つの税金は、払う時期が異なります。
売買契約を結ぶ際に支払うのが印紙税、売却後に確定申告をするのと当時に支払うのが譲渡所得税です。
住民税は確定申告が終わったあとで、お住まいの市町村が自動的に計算して6月以降に加算されます。
印紙税は契約書に対してかかる税金なので利益に関係なく課せられるのに対し、譲渡所得税と住民税は不動産売却で利益が出た場合にのみ課税されます。

不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、まず売却益から取得費用や譲渡費用などを引き、そこへ一定の税率をかけて算出します。
取得費には土地・建物の購入代金や仲介手数料、譲渡費用には印紙税や名義書換料などが挙げられます。
税率は不動産を所有していた年数によって変わり、1月1日時点で所有期間が5年以内は30%、5年を越える場合は15%です。

実務上、2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が付加されますので、

5年以内の場合=所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%

5年超の場合=所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%

となります。
なお、不動産を売却した金額から諸費用を引いた額がマイナスならば利益は発生していないとみなされ、譲渡所得税と住民税はかかりません。

不動産売却で節税をするコツは?

不動産売却の利益に対してかかる税金のうち、譲渡所得税は節税しやすいポイントがいくつもあります。
まず、自身が居住していた家を売却する際は、3,000万円までの利益が非課税になる特別控除があります。
この特別控除は、住居を移転した後でも移転した日から、また家屋を取り壊して土地だけ売る場合も家屋を取り壊してから3年を経過した年末までに売却すれば適用可能です。
ただし、移転後に賃貸したり、取り壊した土地を駐車場などに転用した場合は適用されません。
また、マイホームの買い替えをする場合は「居住用財産の買い替え特例」を利用すれば課税を将来に繰り延べることができ、結果的に節税と同じ効果を得られます。(こちらは繰り延べされるだけで減税になるわけでは無いのが注意点です。)
なお、不動産の購入額(所得費用)が分からない場合や、相続により取得した場合は、売却額の5%を経費として計算すると定められていますが、これでは実際の購入額より少なくなってしまうケースが多いため、節税が難しくなります。
将来の節税のため、不動産を購入した際、所得費用の根拠となる購入額のわかる書類は大切に保管しておきましょう。

更に、相続により取得した不動産の売却の場合には、複雑な特例等がありますので、売却の仕方や手続きによっても、税額は大きく変わってきます。
このように不動産売却時に活用できる税金対策はさまざまにありますが、タイミングが限られているものも中にはあるので、事前に調べておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却の際にかかる税金のうち、譲渡所得税は条件によって節税が可能です。
特例や控除を使えば税金を抑えられるので、上手に活用していきましょう。
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板谷(いただに) 隆史

住まい選びや不動産売却は、まず自分に合ったパートナー探しです。 私は、若手営業マンカッコ良さも、ガッツもありませんが、いい歳のおじさんですので、落ち着いて様々なご相談や住まい選びをお手伝いさせていただきます。 不動産業界に30年以上携わっており宅建士・2級ファイナンシャルプランニング技能士でもありますので、ライフプランから不動産に関することまで何でもご相談ください。

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